Gutachterausschuss

Seit April 2019 bilden die Städte Bühl und Lichtenau sowie die Gemeinden Bühlertal, Hügelsheim, Ottersweier, Rheinmünster und Sinzheim einen gemeinsamen Gutachterausschuss. Bisher hatte jede Kommune einen eigenen Gutachterausschuss, der dafür zuständig war, Immobilien und Grundstücke unabhängig und neutral zu bewerten, Bodenrichtwerte zu ermitteln und über die Auswertungen der Kaufpreissammlung für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Dies geschieht nun auf interkommunaler Ebene. Der gemeinsame Gutachterausschuss besteht aus rund 20 unabhängigen, ehrenamtlich tätigen Immobiliensachverständigen. Als hauptamtlicher Vorsitzender des Ausschusses und Leiter der Geschäftsstelle koordiniert Eckhard Vandersee die Zusammenarbeit. Die Geschäftsstelle hat ihren Sitz in der Hauptstraße 42 in Bühl.


Was ist mein Grundstück beziehungsweise meine Immobilie wert?

Für die Bürgerinnen und Bürger bietet der Gutachterausschuss die Möglichkeit, etwa vor Grundstückskäufen oder -verkäufen einen aktuellen Richtwert zu erhalten. Wenn der genaue Marktwert ermittelt werden soll, erstellt der Gutachterausschuss auch ein Marktwertgutachten. Der Antrag (Link zum Antragsformular) kann von Eigentümern, ihnen gleichgestellten Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Behörden und Gerichten gestellt werden.


Die Aufgaben des Gutachterausschusses beziehungsweise seiner Geschäftsstelle sind unter anderen:

  • Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen
  • Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
  • Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten
  • Ermittlung von weiteren für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Indexreihen. Diese werden regelmäßig im Immobilienmarktbericht veröffentlicht.

Der Gutachterausschuss im Überblick

Der gemeinsame Gutachterausschuss ist ein selbstständiges Gremium ehrenamtlicher Gutachter verschiedener Fachrichtungen. Seine Mitglieder wurden vom Gemeinderat der Stadt Bühl für vier Jahre bis zum 31. März 2023 bestellt. Der Ausschuss besteht derzeit aus einem Vorsitzenden, fünf Stellvertretern und 16 weiteren Gutachtern. Diese kommen aus den Berufsfeldern Architektur, Bauingenieurwesen, Bautechnik, Bankwesen, Bewertungssachverständige und Immobilienmakler. Dem Gesetz entsprechend gehören zwei Bedienstete der Finanzbehörde zum Gutachterausschuss, die jedoch nur bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte, der wertermittlungsrelevanten Daten und der Erstellung der Richtwertkarte mitarbeiten.

Mitglieder

Vorsitzender:

Eckhard Vandersee

Stellvertretende Vorsitzende:

Marco Eberle, Norbert Graf, Stephan Lorenz-Feurer, Carmen Weber, Gereon Zimmer

Gutachter:

Adolf Baumeister, Volker Bergmaier, Hans-Peter Früh, Eberhard Gschwender, Gerhard Helbing, Martin Hesch, Rüdiger Huck, Frank Lienhard, Prof. Dr. David Lorenz, Hubert Lorenz, Gerhard Meier, Manuel Moser, Hubert Oberle, Heike Schmeck, Daniel Stöß, Klemens Zimmer

Bedienstete der Finanzbehörde und Stellvertreter:

Frank Bürkel und Michael Krämer
Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, zum Beispiel durch Kauf, Tausch oder Schenkung, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks, auch einer Teilfläche, erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und – im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden.
 
Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen einholen sowie von Personen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können, zum Beispiel Eigentümer oder Mieter. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen.
 
Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen.
Bodenrichtwerte unterliegen nicht dem Schutz nach § 2 UrhG, da sie nach Art der Information, Erhebungsvorgang und Dokumentation durch Vorschriften standardisiert sind und folglich nicht als persönliche geistige Schöpfungen einzustufen sind. Für die Kartengrundlage kann der Schutz gemäß § 2 Abs.1 Nr.7 gegeben sein, sofern es sich nicht um eine Ausgabe der Liegenschaftskarte handelt.
 
Bodenrichtwertkarten und -tabellen sind jedoch zweifelsfrei als Datenbanken im Sinne von §§ 87a ff UrhG geschützt, da alle Kriterien nach § 87a Abs. 1 UrhG vorliegen (Leistungsschutzrecht). Der Datenbankhersteller hat nach § 87b Abs. 1 UrhG insbesondere das ausschließliche Recht, die Datenbank insgesamt oder einen nach Art und Umfang wesentlichen Teil der Datenbank zu vervielfältigen, zu verbreiten und öffentlich wiederzugeben. Die Vervielfältigung eines nach Art und Umfang wesentlichen Teils einer Datenbank im Sinne des § 87c Abs. 1 UrhG ist zulässig zum privaten Gebrauch sowie – sofern es nicht zu gewerblichen Zwecken erfolgt - zum eigenen wissenschaftlichen Gebrauch und die Benutzung zur Veranschaulichung des Unterrichts mit Quellenangabe.
 
§ 5 UrhG (Amtliche Werke) ist nicht auf Datenbanken nach § 87a ff UrhG anwendbar. Diese Rechtsauffassung ergibt sich insbesondere aus der Entstehungsgeschichte des Teils II des UrhG (§§87a ff) durch Umsetzung der EU-Richtlinie 96/9/EG vom 11. März 1996 in nationales Recht. Hier sprechen vor allem die Erwägungsgründe 5 und 6 in der EU-Richtlinie gegen eine analoge Anwendung von § 5, wonach § 87a ff UrhG in der Hauptsache dem Schutz vor unlauterem Wettbewerb und dem Konkurrentenschutz dient. Zudem enthalten §§ 87a ff UrhG keine Verweise auf § 5 UrhG.
 
Bodenrichtwerte unterliegen somit dem Schutz als Datenbanken nach § 87 a ff UrhG. Eine wesentliche Fremdnutzung wie die kommerzielle Vervielfältigung und Verbreitung flächendeckender Dateiinhalte bedarf somit der Lizenzierung (einschließlich Entgeltregelungen) durch den Datenbankhersteller.
 
Die Grundstücksmarktberichte in ihrer Gesamtheit (einschließlich der gegebenenfalls veröffentlichten erforderlichen Daten nach § 193 Abs.3 BauGB) unterliegen dem Schutz sowohl des § 2 als auch der §§ 87a ff UrhG. Der Schutz des § 2 UrhG ist hier gegeben, da es sich um persönliche Wertungen und Interpretationen (= persönliche geistige Schöpfungen) handelt.
 
Alle Rechte nach Urheberrechtsgesetz sind vorbehalten.

Bodenrichtwerte