Grundsteuer-Reform 2025

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 wegen der Verzerrung der Werte durch veraltete Daten die bis dahin geltende Berechnungsmethode für die Grundsteuerveranlagung für verfassungswidrig erklärt. Die Finanzämter haben in Ostdeutschland Daten aus dem Jahr 1935 und in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 verwendet. Aufgrund des Urteils haben sich Bund und Länder auf die Schaffung einer neuen Berechnungsgrundlage geeinigt.

Bis 2025 werden die Werte aller Grundstücke in Deutschland neu ermittelt. Dazu gehören sowohl bebaute und unbebaute Grundstücke als auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Damit die Finanzämter die Grundstücksbewertung vornehmen können, brauchen sie Daten, welche ihnen die Grundstückseigentümer liefern müssen.


Was ist zu tun?

Jeder Eigentümer muss im Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 dem Finanzamt die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ übermitteln.

Grundlage für diese Erklärung sind die von den Gutachterausschüssen bis zum 30. Juni 2022 fest zu legenden neuen Bodenrichtwerte für die Grundsteuerveranlagung ab 2025.

Der Landtag Baden-Württemberg hat 2020 ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen, welches ab dem 1. Januar 2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer bildet. Dabei hat das Land bei der Ermittlung der Grundsteuer für das Grundvermögen einen eigenen Weg, der vom Bundesmodell abweicht, gewählt.


Grundsteuer A

Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz. Sie berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten:

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl (= Grundsteuermessbetrag) x Hebesatz.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Grundsteuerwert (Einheitswert) und der Grundsteuermesszahl (0,55 Promille). Der Messbetrag wird mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert.


Grundsteuer B

Bei der Grundsteuer B kommt in Baden-Württemberg das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ zum Einsatz. Die Bewertung ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert, für den die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert herangezogen werden. Die beiden Werte werden miteinander multipliziert und ergeben dann den sogenannten Grundsteuerwert (bisher Einheitswert). In Baden-Württemberg kommt es hierbei nicht auf die Bebauung des Grundstücks an.

Das Bewertungsergebnis wird danach mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert, der sich daraus ergebende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Zuletzt wird die Steuermesszahl (1,3 Promille – eventuell reduziert um 30 Prozent, wenn ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird) mit dem in der jeweiligen Kommune festgesetzten Hebesatz (in Bühl 395 v.H.) multipliziert:

Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz


Wie geht es weiter?

In den Jahren 2023 und 2024 nimmt das Finanzamt die Feststellung der Grundsteuerwerte und den Versand der Steuerbescheide vor. Ab dem 1. Januar 2025 gilt dann die neue Grundsteuer.

Grundsätzlich gilt hierbei, dass die Kommunen die Grundsteuer nach der Reform „aufkommensneutral“ festsetzen sollen, wobei es in Einzelfällen zu einer Mehr- oder auch Minderbelastung kommen kann.

Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer, muss nur ein Eigentümer für alle die Grundsteuererklärung abgeben, wobei die anderen Miteigentümer aber genannt werden müssen. Es wird dabei immer die sogenannte „wirtschaftliche Einheit“ betrachtet.

Wichtig ist, dass die Finanzämter in der Regel durch öffentliche Bekanntmachung zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes auffordern. Dies bedeutet, dass die Grundstückseigentümer grundsätzlich keinen persönlichen Brief mit der Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erhalten. Dabei muss die Grundsteuererklärung an die Finanzverwaltung digital per Elster-Schnittstelle abgegeben werden. Eine Abgabe auf ausgedruckten Papierformularen ist nur in ganz wenigen Ausnahmen erlaubt, wenn zum Beispiel kein Computer oder Internetzugang zur Verfügung steht und auch ein Kauf nicht zumutbar erscheint.


Wichtig bei Miteigentum

Die Grundsteuer wird immer für ein Grundstück berechnet und nicht für einen Miteigentumsanteil oder für einen bestimmten Eigentümer. Das Grundstück umfasst bei einem Einfamilienhaus den Grund und Boden und das Gebäude. Das Grundstück bei Wohneigentum besteht aus dem Eigentum an der Wohnung und dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum.


Zeitplan im Überblick

Zeitpunkt Aktion muss Eigentümer aktiv werden?
1. Januar 2022 Beginn der Feststellung nein
März 2022 Aufforderung zur Abgabe der Erklärung durch Finanzverwaltung nein
2. Quartal 2022 Informationsschreiben zur Grundsteuererklärung durch Finanzverwaltungen beziehungsweise Gemeinden nein
1. Juli bis 31. Oktober 2022 Abgabefrist für die Grundsteuer-Erklärung ja
Ende 2023 bis 2024 Bescheide vom Finanzamt nein
bis 31. Dezember 2024 Neuer Grundsteuerbescheid von der Gemeinde ja (Prüfung)
ab 1. Januar 2025 Neue Grundsteuer tritt in Kraft ja (Zahlung)