Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 wegen der Verzerrung der Werte durch veraltete Daten die bis dahin geltende Berechnungsmethode für die Grundsteuerveranlagung für verfassungswidrig erklärt. Die Finanzämter haben in Ostdeutschland Daten aus dem Jahr 1935 und in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 verwendet. Aufgrund des Urteils haben sich Bund und Länder auf die Schaffung einer neuen Berechnungsgrundlage geeinigt.
Bis 2025 waren die Werte aller Grundstücke in Deutschland neu zu ermitteln. Dazu gehörten sowohl bebaute und unbebaute Grundstücke als auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Damit die Finanzämter die Grundstücksbewertung vornehmen konnten, hatten sie Daten benötigt, welche ihnen die Grundstückseigentümer liefern mussten.
Hinweise zum Grundsteuerbescheid
Mitteilung zum Versand der Bescheide "Einspruch nur beim Finanzamt" vom 14. Januar 2025
Mitteilung zur Möglichkeit des Widerspruchs "Hinweise und Fallkonstellationen" vom 10. Februar 2025
Was war zu tun?
Jeder Eigentümer musste im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023 dem Finanzamt die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ übermitteln. Grundlage für diese Erklärung waren die von den Gutachterausschüssen bis zum 30. Juni 2022 festzulegenden neuen Bodenrichtwerte für die Grundsteuerveranlagung ab 2025. Diese Bodenrichtwerte stehen im Internet auf BORIS-BW, dem Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg.
Die Erklärung musste elektronisch über Mein Elster, www.elster.de, beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden.
Grundsteuer A
Der Landtag von Baden-Württemberg hat 2020 ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen, welches ab dem 1. Januar 2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer bildet. Dabei hat das Land bei der Ermittlung der Grundsteuer für das Grundvermögen einen eigenen Weg, der vom Bundesmodell abweicht, gewählt.
Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz. Sie berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten:
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl (= Grundsteuermessbetrag) x Hebesatz.
Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Grundsteuerwert (Einheitswert) und der Grundsteuermesszahl (0,55 Promille). Der Messbetrag wird mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert.
Grundsteuer B
Bei der Grundsteuer B kommt in Baden-Württemberg das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ zum Einsatz. Die Bewertung ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert, für den die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert herangezogen werden. Die beiden Werte werden miteinander multipliziert und ergeben dann den sogenannten Grundsteuerwert (bisher Einheitswert). In Baden-Württemberg kommt es hierbei nicht auf die Bebauung des Grundstücks an.
Das Bewertungsergebnis wird danach mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert, der sich daraus ergebende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.
Zuletzt wird die Steuermesszahl (1,3 Promille – eventuell reduziert um 30 Prozent, wenn ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird) mit dem in der jeweiligen Kommune festgesetzten Hebesatz (in Bühl 330 v.H.) multipliziert:
Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz
Hebesatz festgelegt
Nachdem das Finanzamt in den Jahren 2023 und 2024 die Feststellung der Grundsteuerwerte und den Versand der Steuerbescheide vorgenommen hat, gilt ab dem 1. Januar 2025 die neue Grundsteuer. Der Gemeinderat hat in seiner letzten Sitzung des Jahres 2024 den in Bühl ab 1. Januar 2025 gültigen Hebesatz für die Grundsteuer B auf 330 von Hundert festgelegt.
Wichtig bei Miteigentum
Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer, muss nur ein Eigentümer für alle die Grundsteuererklärung abgeben, wobei die anderen Miteigentümer aber genannt werden müssen. Es wird dabei immer die sogenannte „wirtschaftliche Einheit“ betrachtet. Die Grundsteuer wird immer für ein Grundstück berechnet und nicht für einen Miteigentumsanteil oder für einen bestimmten Eigentümer. Das Grundstück umfasst bei einem Einfamilienhaus den Grund und Boden und das Gebäude. Das Grundstück bei Wohneigentum besteht aus dem Eigentum an der Wohnung und dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum.
Zeitplan im Überblick
| Zeitpunkt | Aktion | muss Eigentümer aktiv werden? |
|---|---|---|
| 1. Januar 2022 | Beginn der Feststellung | nein |
| März 2022 | Aufforderung zur Abgabe der Erklärung durch Finanzverwaltung | nein |
| 2. Quartal 2022 | Informationsschreiben zur Grundsteuererklärung durch Finanzverwaltungen beziehungsweise Gemeinden | nein |
| 1. Juli bis 31. Januar 2023 | Abgabefrist für die Grundsteuer-Erklärung | ja |
| Ende 2023 bis 2024 | Bescheide vom Finanzamt | ja (Prüfung) |
| ab 1. Januar 2025 | Neue Grundsteuer tritt in Kraft | ja (Prüfung) |
|
Ende Januar/ Anfang Februar 2025 |
Versand der neuen Grundsteuerbescheide; die Fälligkeit der Steuer ist in den Bescheiden enthalten | ja (Zahlung) |
Hinweise
Sofern Sie gegen die Bewertung Einwendungen erheben wollen, sind diese nur beim Finanzamt als Einspruch gegen die Grundlagenbewertung möglich. Ein Widerspruch bei der Stadt gegen die Grundsteuerfestsetzung macht keinen Sinn, da wir an die Festsetzungen des Finanzamtes gebunden sind.
Sofern ein uns vorliegendes Lastschriftmandat widerrufen wird, ist der Betrag trotzdem – auch wenn Widerspruch bei uns oder Einspruch beim Finanzamt eingelegt wurde – rechtzeitig durch Überweisung zu bezahlen.